Ako vybrať stavebný pozemok na rodinný dom ?

Cesta za vysnívaným bývaním v rodinnom dome sa začína výberom stavebného pozemku.

Venujte mu čo najviac pozornosti. Inak riskujete, že vám táto dlhodobá a náročná investícia nevyjde podľa predstáv.

Čo rozhoduje o tom, že pozemok je kvalitný a vhodný na stavbu vášho domu? Toto sú najdôležitejšie faktory.

 

Legislatívne obmedzenia

 

Výstavbu na pozemku reguluje tzv. územnoplánovacia informácia. Vydáva ju príslušný stavebný úrad.

Tento dokument hovorí o tom, čo presne môžete na danom pozemku postaviť. Určuje rozlohu, mieru zastavanosti pozemku či počet poschodí prípadne tvar strechy. Tiež informuje o tom, či sa pozemok nachádza v ochrannom pásme alebo pamiatkovej zóne.

 

Veľkosť, tvar a svahovitosť pozemku

 

Ideálny pozemok má tvar obdĺžnika s rozmermi 20×30 m. Tento údaj vychádza zo všeobecných obmedzení stavebného zákona.

Vyhláška č. 532/2002 Z. z. upravuje vzájomné odstupy stavieb. Dom môžete postaviť najmenej vo vzdialenosti 2 m od spoločnej hranice so susedom (aj kvôli potrebnému dostatočnému manipulačnému priestoru pre výstavbu a v budúcnosti pre lepšiu prípadnú dostupnosť a údržbu každej časti domu).

Zároveň musí priečelie domu stáť minimálne 3 metre od okraja pozemnej komunikácie.

Rodinné domy, ktoré medzi sebou uzatvárajú voľný priestor, by mali mať steny s oknami od seba minimálne 7 metrov.

Ak má teda pozemok šírku 12 metrov, maximálna šírka domu môže byť 8 m (mínus po 2 metre z oboch strán).

V stiesnených podmienkach existujú výnimky, no je potrebné získať všetky potrebné súhlasy a povolenia.

Šikovný architekt si poradí s akýmikoľvek rozmermi pozemku, pričom tie menej obvyklé berie ako výzvu.

Ako iste viete, tieto geometrické parametre sa v minulosti pri výstavbe domov nedodržiavali.

Stavali sa úzke dlhé domy s množstvom pristavených hospodárskych budov. Neskôr na voľných pozemkoch vyrástli vysoké „kocky“, ktoré zatienili celý susedný dvor.

Aj preto terajšie nové časti obcí vyzerajú úhľadne. Domy sú stavané nielen tak, aby poskytli komfort svojim obyvateľom, a zároveň neoberali o komfort bývania ani susedov.

V ideálnom prípade by zastavaná plocha domu nemala zaberať viac ako 25 % z plochy pozemku.

Ak máte vyhliadnutý pozemok s rozlohou 600 m2, môžete si vybrať projekt domu so zastavanou plochou domu 150 m2, čo je už pekný a komfortný, minimálne 4-izbový jednopodlažný dom.

 

Pri veľkosti pozemku platí toto delenie:

 

malý rodinný dom – do 500 m²
stredne veľký rodinný dom – 500 až 700 m²
veľký alebo viacgeneračný rodinný dom – od 700 m²

 

Rozdiel je medzi rovným a svahovitým pozemkom.

Veľkosťou a tvarom pozemku vaše rozhodovanie nekončí! Síce pre každého projektanta je svahovitý pozemok výzvou nájsť originálne riešenie, úprava terénu či základov môže cenu za realizáciu rodinného domu navýšiť.

Mierny svah však nemusí byť automaticky nevýhodou. Zvyčajne sa pristupuje k zrovnaniu plochy pod domom a v jeho bezprostrednom okolí.

Rovný pozemok je najvhodnejší na katalógové domy.

V ideálnom prípade je tu zakladanie domu jednoduchšie, čiže aj lacnejšie. S tým súvisí aj ľahšie napojenie na inžinierske siete.

Svahovitý pozemok by mal byť orientovaný na juh s výhľadom na okolie.

Takýto typ pozemku je najlukratívnejší a má najvyššiu hodnotu. Vyžaduje si však vyššie náklady. Zakladanie domu je náročnejšie a nezaobídete sa pri ňom bez oporných múrov.

 

Zloženie pôdy

 

Kým so svahovitosťou pozemku dokážeme do istej miery pracovať v prospech spokojnosti všetkých strán, čo sa už takto šikovne nedá ovplyvniť je zloženie pôdy. 

Ak je na pozemku piesčitá alebo sprašovitá pôda, úprava bude vyžadovať rozšírenie základovej dosky, aby sa tlak domu rozložil na väčšiu plochu bez ohrozenia stability.

Ani rastlinám sa v budúcej záhrade nebude dariť práve najlepšie. Zlou východiskovou pozíciou je aj skalnaté podložie.

Voda nebude mať kam vsakovať a môže si zvoliť najjednoduchšiu cestu – buď zaplaví pivničné priestory, alebo v okolí domu vytvorí „močiar“.

 

Orientácia pozemku

 

Prístup zo severu a obytné miestnosti z juhu. To je bežná odpoveď na otázku o optimálnej orientácii pozemku. Prečo je to tak?

Severná strana je menej osvetlená a chladnejšia. Preto je vhodnejšia na prístupovú cestu a miestnosti, v ktorých netrávite veľa času: kúpeľňu, práčovňu či garáž.

Naopak, obytné miestnosti chcete orientovať na juh. Získate viac denného svetla a slnečných lúčov v domácnosti.

Západná strana si zas vyžaduje tienenie a dochádza na nej k prehrievaniu miestností. Preto ich treba ochladzovať klimatizáciou.

 

Inžinierske siete

 

Ak viete získať pitnú vodu zo studne, nutné minimum je prípojka elektriny. V ideálnom prípade je na pozemku vyvedená aj voda, plyn a kanalizácia.

Podľa toho, ktoré inžinierske siete sa nachádzajú na pozemku, pristúpite k návrhu technológií.

Napríklad ako zdroj vykurovania si môžete vybrať plynový kotol alebo tepelné čerpadlo. Ak nemáte plynovú prípojku, cena za jej vyhotovenie vás môže motivovať ku kúpe tepelného čerpadla. Rozdiel v tomto prípade nie je taký priepastný, ako sa zdá.

Skontrolujte aj na prvý pohľad banality ako pokrytie mobilným signálom, internetom či káblovou televíziou.

 

Lokalita

 

Ako prvé zvážte miesto, na ktorom strávite nasledujúcu etapu života. Či už uprednostníte mesto, alebo vidiek, vášmu rozhodnutiu by mal predchádzať prieskum trhu a cien stavebných pozemkov.

Smerom na vidiek nájdete lacnejšie pozemky, smerom do mesta bývajú drahšie.

Ak sa vám nejaký pozemok zapáči, vyberte sa na jeho obhliadku. Získate lepší prehľad, ktorý potom využijete pri porovnávaní vhodných lokalít.

Pri obhliadke myslite aj na to, že o pozemok sa treba starať. Posúďte, koľko energie a času vynaložíte, aby ste si zaistili príjemné prostredie.

Asi najviac vás zaujíma blízkosť škôl, zdravotníckych zariadení, obchodov či úradov. Okrem občianskej vybavenosti je dôležitá aj dopravná dostupnosť.

Do práce sa vám bude ľahšie dochádzať vďaka kvalitným cestám či neďalekej zastávke MHD.

Lokalita zaváži aj pri výbere stavebnej firmy. Ako ďaleko to majú stavbári? Dostanú sa na pozemok s ťažkou technikou?

S tou môžu mať problémy hlavne na svahovitom pozemku, ktorý zvyšuje finančnú náročnosť stavby. Vyžaduje si napríklad dodatočnú úpravu terénu.

 

Informujte sa o legislatívnych obmedzeniach

 

Ďalšie vaše kroky by mali smerovať na príslušný stavebný úrad. Dozviete sa podstatné informácie a vyhnete sa nepríjemným prekvapeniam. Ak je pre danú oblasť

vypracovaný územný plán, zrazu môžete stáť pred niekoľkými obmedzeniami. Medzi nimi napríklad maximálny počet podlaží, percento zelene na pozemku, typ plotu, či typ strechy.

Budete vedieť viac o tom, čo sa v danej lokalite bude diať v najbližších rokoch. Ak by sa v blízkosti vášho budúceho domu mala stavať diaľnica alebo nová priemyselná zóna, isto si svoju investíciu rozmyslíte.

Dôležitá je aj informácia o tom, či sa pozemok nachádza v ochrannom pásme. Cez pozemok môže prechádzať plynovod, kanalizácia, vysokonapäťový kábel alebo podzemný vodovod (tzv. energetické produktovody).

Pri poruche správcovi siete treba umožniť prístup, aby mohol bezodkladne vykonať opravu.

V ochrannom pásme sa nesmie stavať dom, ani vysádzať trvalé kríky a stromy.

Túžite bývať v obci, kde máte len na skok od krásnej prírody a les bude vyrastať priamo za hranicou vášho pozemku?

Potom venujte pozornosť územnej ochrane. Ak katastrálne územie zasahuje do chráneného územia (napr. národný park), tak je vyhlásené okrem samotného chráneného územia aj jeho ochranné pásmo. 

Zákon o ochrane prírody a krajiny potom presne vymedzuje činnosti, ktoré sú v tomto pásme zakázané, resp. povolené len so súhlasom orgánu ochrany prírody.

Ochranné pásmo teda istým spôsobom reguluje užívanie pozemku. Ak zasahuje do pozemku iba okrajovo, nemusí vás obmedzovať v užívaní.

 

Pozor na nevysporiadané vlastnícke vzťahy

 

Nedajte zlanáriť sladkými rečami, ktoré vás tlačia do urýchlenej kúpy. Predtým, ako uskutočníte záverečné rozhodnutie, dôkladne si preštudujte list vlastníctva pozemku, najmä časť, kde sa uvádzajú bremená a ťarchy.

Nevysporiadané majetkové záležitosti, či množstvo majiteľov naznačujú, že nadobudnutie pozemku do vlastníctva môže trvať dlhšie, ako ste ochotní počkať.

Na väčšinu pozemkov sa vchádza z cesty alebo ulice. K niektorým je však možný prístup iba cez susedný pozemok.

V takejto situácii si skontrolujte aj list vlastníctva majiteľa vedľajšieho pozemku. Malo by v ňom byť uvedené vecné bremeno, ktoré vám umožní bezproblémovú priechodnosť na svoj pozemok.

Ak dáte iba na dobré slovo a podanie ruky so susedom, po rokoch a výmene majiteľa sa nemusíte k vlastnému domu dostať.

 

Prístupová cesta k domu a jej náležitosti

 

• Pri rozhodovaní o kúpe pozemku je dôležité myslieť na vlastníctvo prístupovej cesty a jej parametre. Najčastejšie vedie k pozemku miestna komunikácia vo vlastníctve obce. To znamená, že za jej údržbu (napr. zimná údržba, odvoz komunálneho odpadu) zodpovedá obec a táto komunikácia bola v minulosti skolaudovaná.
• Pokiaľ k vášmu pozemku vedie ,,prístupová cesta“ vo vlastníctve obce, ktorá ale nie je evidovaná ako miestna komunikácia, pravdepodobne narazíte na zdĺhavý proces vybavovania ďalších povolení. Súbežne so stavebným povolením na rodinný dom budete vybavovať aj stavebné povolenie na prístupovú cestu a netreba zabúdať ani na stavebné povolenia na prípojky. Najneskôr v čase kolaudácie rodinného domu by mala byť skolaudovaná aj prístupová komunikácia.
• Pre prístupovú komunikáciu platia aj protipožiarne podmienky – v zmysle § 82 zákona 94/2004 Z. z. Vyhlášky MV SR, ktorou sa ustanovujú technické požiadavky na protipožiarnu bezpečnosť pri výstavbe a pri užívaní stavieb: Ak prístupová komunikácia vedie k rodinnému domu, vzdialenosť na zásah môže byť najviac 50 m a vjazdy na prístupové komunikácie musia mať šírku najmenej 3,5 m. Každá neprejazdná jednopruhová prístupová komunikácia dlhšia ako 50 m musí mať na konci slučkový objazd alebo plochu umožňujúcu otáčanie vozidla.
• Dôležitý je terén, ktorý k budúcemu domu vedie. Pri výstavbe domu treba myslieť na zjazdnosť a prístupnosť terénu pre ťažké mechanizmy a nákladnú, aj kamiónovú dopravu pre dodanie stavebných materiálov. Ak terén nie je plne vyhovujúci, po obhliadke a konzultácii s firmou, ktorá bude realizovať výstavbu, sa spoločne dohodne individuálne riešenie.

 

Neváhajte osloviť susedov

 

Pri obhliadke pozemku neváhajte osloviť susedov. Výrečná budúca susedka vás rýchlo oboznámi so situáciou na ulici a možno upozorní aj na prípadné nedostatky, ktoré maklér taktne zamlčal.

 

Vedľajšie faktory

 

S lokalitou, na ktorej sa nachádza stavebný pozemok, súvisia aj vedľajšie faktory. Dajte si pozor na:

geopatogénne zóny,
elektrosmog,
záplavové územie,
nestabilný terén,
hladinu spodných vôd,
výskyt radónu,
nepríjemný sused 

 

To všetko vám môže znepríjemniť bývanie na novom pozemku, či dokonca ohroziť samotnú stavbu. Preto sa skúste opýtať susedov, aké majú skúsenosti s bývaním na okolitých pozemkoch.

Najlepšie urobíte, keď oslovíte odborníkov, ktorí preskúmajú dané hodnoty. Po ich analýze sa rozhodnete, či vám stavba domu v tejto lokalite vyhovuje.